5 ШАГОВ: Как выбрать земельный участок под строительство дома.
Рассматриваем детально. Даем готовый перечень контрольных вопросов.
Недвижимость требует затрат времени и денег — и чем больше времени вы потратите на подготовку, тем больше денег вы потратите с умом.
Покупка пустого земельного участка под строительство, во многих отношениях является более сложным мероприятием, чем покупка готового дома.
То, что вы можете увидеть своими глазами, является важным, но то, что вы можете не увидеть (особенности почвы и уровень подземных вод, юридические ограничения и условия подключения к коммуникациям), может иметь гораздо большее влияние на ваше успешное использование земли.
В этой статье мы подробно рассмотрим, как определить объективную цену земельного участка, как оценить затраты на его развитие, и как избежать распространенных ошибок при покупке.
Мы также рассмотрим максимальный спектр вопросов, которые вы должны понять, прежде чем купить участок под строительство дома.
ШАГ 1 Список приоритетов в подборе участков
Прежде чем начать поиск участка для строительства дома, найдите время, чтобы составить список приоритетов. Вы, возможно, не сможете позволить себе купить землю под идеальный дом своей мечты, поэтому нужно будет решить, где пойти на компромисс, а где твердо придерживаться ваших условий.
Некоторые ключевые вопросы, которые помогут составить такой список:
Расстояния. Насколько далеко вы готовы добираться до города, места работы, магазинов, остановок общественного транспорта?
Район и населенные пункты. Определите перечень конкретных населенных пунктов, районов или направлений в которых будет производиться поиск. Можно пойти и от обратного – определив перечень мест, в которых вы бы точно не хотели строить дом.
Учреждения. Подходят ли вам местные школы, садики, поликлиника?
Физические характеристики. Вы ищете лесистую территорию, открытое пространство, высоко на склоне холма с видом на округу, с доступом к воде? Есть еще что-то важное?
Соседи. Вы хотите уединенной жизни в сельской местности? Или вы будете счастливее в плотной устоявшейся застройке, где вы будете видеть соседей регулярно, и где дети смогут найти много приятелей рядом? Это будет коттеджный поселок или домик в деревне?
Коммунальные услуги. Какие коммунальные услуги должны быть доступны: вода, канализация, электричество, природный газ, кабельное телевидение, высокоскоростной доступ в Интернет?
Подъездные пути. Достаточно ли будет грунтовой дороги или нужен асфальтный подъезд? На каком расстоянии от основной магистрали может находиться место под застройку?
Затраты. Каковы затраты для вас приемлемы за подведение коммуникаций или подключение к существующим?Особо это затратным может быть в случае с газом и электричеством.
Размер участка. Насколько большая площадь необходима?Будет домик с большой площадью земли или достаточно небольшого надела, который будет дешевле и в тот же бюджет можно будет подобрать место получше?
Составив такой список, вы сможете выдать конкретное задание риелтору, или для себя упростить анализ существующих предложений на рынке участков под строительство дома.
ШАГ 2 Список потенциальных участков под строительство дома
Для подбора участков по выделенным критериям используем:
информацию из специализированных онлайн сервисов
местные печатные издания
услуги риелтора
ШАГ 3. Какие и кому задать вопросы до покупки земельного участка
Как только вы определитесь с перечнем участков, которые вам нравятся, начинайте их осматривать и проработайте по каждому из них список контрольных вопросов. Это поможет вам определить плюсы и минусы и не упустить важных деталей.
На данном этапе может понадобиться общение с:
собственником (или его представителем)
юристом
геодезистом
землеустроителем местного совета
компаниями, поставщиками коммунальных услуг
бурильщиками скважин
монтажниками септиков
соседями
участковым инспектором
строителями
Устраните как можно больше неопределенностей, прежде чем сформировать ваш вариант цены, и сделать предложение о его покупке.
Помните! Покупка неправильного земельного участка под строительство дома может быть очень дорогим опытом.
Естественно, что основным вопросом является: Могу ли я использовать участок, так как я планировал и адекватная ли за него запрошена цена? И если ответ «Да» то далее начинаем намного более детальное изучение…
Вопросы для продавца или его риелтора
Хотя нельзя абсолютно доверять информации от продавца или его риелтора, это приемлемо для получения первичных данных. В большинстве случаев, вы получите точную информацию.
Большинство из этих вопросов дублируются в других разделах, когда вы сможете получить более объективную информацию от других, не заинтересованных в сделке, лиц.
Целевое назначение участка позволяет строить дом?
Сколько лет продавец является собственником (будет ли 5% налог с доходов физических лиц)
Вынесены ли в натуру границы земельного участка?
Присвоен кадастровый номер?
Есть ли какие ограничения на участок (права проезда, например, или другие сервитуты)?
Сколько собственников у участка? Есть на него совместная собственность супругов?
Существует ли обслуживающая организация и ежемесячные сборы (садовое товарищество, управляющая компания и т.п.)?
Есть ли общие объекты (вода, канализация, дороги, ограждения и т.д.).Кто им управляет?
Есть ли на участке доступ к электроэнергии, природному газу, воде или централизованной канализации?
Какой уровень грунтовых вод?
Какой грунт на участке (глина, суглинок, песок)?
Есть питьевая вода на участке?Какое качество воды?
Что собой представляют соседи?
Удобно ли использовать эту территорию на протяжении всех сезонов? Чистят ли зимой дороги? Не размывает ли грунтовку?
Нет ли в округе каких-либо объектов, ухудшающих для вас комфорт проживания (шум от промышленной площадки, аэропорт, свиноферма или удобряемые навозом поля, водоем с шумными компаниями и т.п.)
Юридические вопросы (к вашему юристу)
каким образом земельный участок был получен в собственность продавцом?
какое целевое назначение земли (под строительство дома, под садоводство, ОСГ) и какие в связи с этим ограничения по строительству?
ознакомитесь с правоустанавливающими документами: государственным актом на землю, техническим паспортом на дома, декларацией о вводе дома в эксплуатацию, свидетельством о праве собственности на дом
проверьте участок по кадастровой карте онлайн
если участок продается с постройками, то введены ли они в эксплуатацию или имеется официальное разрешение на их строительство (то есть, не самостроки ли они)?
Вопросы по грунту (самостоятельно и к геодезисту)
Какой грунт на участке (вглубь на уровень 1,5м)? Сделайте ямку (можно садовым буром) и посмотрите.
Плохие грунты для фундамента – мелкий пылеватый песок (плывуны), глинистые грунты, торф, илистые грунты.
Нормальные грунты — суглинки и супеси (смеси из песка и глинистых частиц)
Хорошие грунты – крупный песок, хрящеватые грунты (гравий, обломки камня)
Воткните лом или арматуру в землю. Если удалось это сделать на глубину метр и более, то это плохой грунт для строительства (торф или текучий суглинок, супесь).
Посмотрите, как ведут себя фундаменты соседних домов? Они трескаются? Сдвигаются? коробятся? Есть ли подпор грунтовых вод? Сырые ли подполы?
Участок расположен на склоне? Есть ли водные источники (родники, река, водоем) в непосредственной близости от вашего участка, или в вашем районе? Планируется дом особо сложный по конструкции? Стены будут тяжелые? Будет два этажа и более? Если «да», то это прямая причина для того, чтобы сделать инженерно-геологические изыскания (геологию участка)
На данном же этапе допокупного изучения участка можно обратиться за предварительными консультациями геодезиста.
Вопросы к поставщикам коммунальных услуг
Вы должны будете выяснить, какие организации поставляют электроэнергию, природный газ и другие коммунальные услуги на земельный участок или поблизости (спросите продавца, риелтора или соседа). Далее следует обратиться к ним за предварительными консультациями.
Полученная информация позволит оценить необходимые затраты для подключения всех коммуникаций. Это, в свою очередь, поможет определить, адекватна ли запрашиваемая продавцом цена за участок или есть причины для существенного торга. А может и вообще лучше отказаться такой покупки.
Электроэнергия
электрифицирована ли прилегающая территория? Если нет, то какая компания занимается электрификацией данной территории? Если такой нет, то участок лучше не рассматривать.
определить, чей ближайший трансформатор (частный, сельский или на балансе РЭСа).
уточнить у балансодержателя трансформатора техническую возможность (хватает ли лимита мощности на ваше подключение, какова общая мощность трансформатора и сколько осталось свободной?) и условия подключения к его трансформатору (в том числе цена).
Если технические условия на подключение к электросети уже есть – то проверить срок их действия. Если он истек, то его могут не продлить.
если трансформатора по близости нет (или нет мощности) уточнить в местном РЭСе стоимость и возможность установки своего ТП (трансформаторного пункта)
сколько метров тянуть Электрокабель до участка и какова полная стоимость работ (услуги и материалы)?
Природный газ
Может ли природный газ быть подведен к дому? И сколько это займет времени?
Какова общая стоимость проведения газа, в том числе плата за подключение, проект подключения, выполнение работ сертифицированной компанией, стоимость материалов?
Телекоммуникации
Каковы варианты для, кабельного телевидения и высокоскоростного интернета?
Каковы тарифы за установку и ежемесячные платежи?
Канализация
Если канализация централизованная, – какие условия подключения?
Если канализация индивидуальная, – какие варианты могут быть использованы? Например, если высоко находится уровень грунтовых вод, то может понадобиться использовать канализационную систему только на основе закрытых септиков, что является более дорогим решением.
Где может быть размещена индивидуальная канализация? Соблюдаются ли при этом санитарные нормы по расстояниям от планируемого дома и от участков соседей? Будет ли удобен подъезд машины ассенизаторов?
Водоснабжение
Если подача воды централизованная – уточнить условия подключения к системе.
На какой глубине скважины у соседей?
Хватает ли дебета скважин для нормального водоснабжения?
Нет ли на расстоянии ближайших километров серьезных источников загрязнения грунтовых вод (например, стихийной свалки)?
Узнать у бурильщиков, каковы расходы на установку скважин под ключ на расчетную глубину. Проверить стоимость с учетом двух вариантов – под насосную станцию (около 50 мм в диаметре) и под погружной насос (около 100 мм в диаметре).
Какие проблемы воды являются общими для этой территории? Такие как жесткость, кислотность, диоксид серы (запах тухлого яйца), железо, марганец, натрий (соль), магний и медь? Наличие нитратов или других потенциально опасных веществ? Возможно, будет лучше сразу сделать анализ воды из соседней скважины. Такой анализ можно заказать в СЭС.
Какие виды систем очистки воды широко используется в районе и сколько они стоят в установке и обслуживании (узнать у поставщиков такого оборудования)?
Эксплуатационные расходы
Существуют ли расходы, связанные с другими услугами, предоставляемыми обслуживающей организацией (охрана территории, содержание дорог общего пользования, вывоз мусора и т.п.) и какова их сумма.
Вопросы к соседям
Когда покупают участок, обычно редко заранее выясняют, кто будет новыми соседями. Но не сложно приложить некоторые разумные усилия, чтобы прояснить это.
Если вы серьезно подумываете купить этот участок под строительство дома — не стесняетесь. Постучите в двери соседних домов, представьте себя, и разговорите соседей. Это хороший момент, чтобы спросить о производительности водяных скважин, уровне грунтовых вод, а также любых вопросов, которые имеют особое значение для вас. Так, например, планируются новые строительства о районе, которые могут изменить (в лучшую или худшую сторону) комфорт проживания.
Кроме этого вы сможете составить первое впечатление о соседях и визуально оценить их образ жизни.
Как минимум уточните у них такие вопросы:
Нет ли споров по разграничению участков?
Как высоко находятся грунтовые воды? Вода на уровне промерзания грунта (около 1 м от поверхности) серьезно увеличит стоимость фундамента и септика.
Узнайте у соседей, были ли проблемы с фундаментами (трескались, сдвигались). Как обстоят дела с подтоплением территории, с вспучиванием грунта? Сырые ли подвалы?
Какой грунт на уровне фундамента на их участке?
Кто зимой чистит дороги от снега?
По поводу соседей не лишним будет пообщаться и с участковым инспектором.
Вопросы к подрядчикам
Каковы особенности строительства фундаментов на такой почве?
Нужно ли будет делать где-то подпорные стенки?
Большой ли будет объем земляных работ?
Есть крутые склоны или нестабильные грунты, которые потребуют специальных инженерных решений?
Есть адекватный заезд для строительной техники? Длинномеров, миксеров?
ШАГ 4 Оценка вложений в земельный участок под строительство дома
Затраты на развитие участка могут значительно варьироваться в зависимости от грунта, уклона, ваши планов застройки, и местных затрат на подключение к коммуникациям.
Поскольку многие затраты на разработку участка не очевидны, они могут повлиять на значительное превышение ожидаемой строительной сметы или сорвать проект в целом. Поэтому важно составить реалистичную оценку затрат по улучшению участка, когда вы покупаете землю без коммуникаций. И даже при покупке участка с коммуникациями, убедитесь, что вы знаете, что именно включено в стоимость и не придется ли вам платить дополнительные взносы (например, газ может быть в 1м. от участка, но за его подключение придется заплатить ощутимую сумму).
Итак, в дополнение к цене покупки земли, убедитесь, что вы детально проработали все возможные затраты по участку.
Это не смета работ, это, скорее всего, стоимостная оценка преимуществ и недостатков конкретного земельного участка. То есть, таким путем вы можете в денежном эквиваленте сравнить несколько участков, и понять какой из них, в конечном счете, обходиться дешевле.
Есть, конечно, затраты относительно не существенные. Здесь мы приводим их для полноты картины и для того, чтобы вы могли сверить просто наличие этих операций. Но есть и такие, которые могут колебаться в пределах десятков тысяч .
Затраты при покупке и обустройству земельного участка могут выглядеть следующим образом:
Примечание: Цены переведены в США для сохранения актуальности информации. Однако все равно, тарифы меняются и цены, естественно, могут существенно отличаться в различных регионах. Не поленитесь уточнить все сами. Это важно.
Затраты по обустройству земельного участка под строительство дома
| ||
Описание
|
$ Min
|
$ Max
|
Услуги риелтора 2-5% (если есть)
|
0,00
|
1 000,00
|
Затраты при подготовке земельного участка к продаже
| ||
Выписка об имеющихся ограничениях (обременениях) на земельный участок
|
3,50
|
3,50
|
Справка о нормативной денежной оценке земельного участка
|
4,80
|
4,80
|
Выписка из Государственного земельного кадастра на участок
|
2,40
|
2,40
|
Изготовление нормативной денежной оценки (за пределами населенного пункта) и если таковой не было
|
45,00
|
100,00
|
Отчет об экспертной денежной оценке
|
45,00
|
100,00
|
Затраты при заключении договора купли-продажи
| ||
Проверка земельного участка по реестрам (продавца)
|
20,00
|
20,00
|
Гос регистрация права собственности продавца
|
5,60
|
5,60
|
Выписка из гос реестра прав на недвижимое имущество
|
5,70
|
5,70
|
Составление договора купли-продажи
|
50,00
|
100,00
|
Нотариальное удостоверение договора + услуги по регистрации, выдаче выписок
|
150,00
|
250,00
|
Проверка земельного участка по реестрам (покупателя)
|
20,00
|
20,00
|
Государственная регистрация права собственности на покупателя
|
5,60
|
5,60
|
Выписка из гос реестра прав на недвижимое имущество на покупателя
|
5,70
|
5,70
|
Госпошлина 1% от суммы договора
|
100,00
|
200,00
|
Налог с доходов 5% от суммы договора (если продавец владеет участком меньше 3-х лет)
|
0,00
|
1 000,00
|
Затраты на подготовку земельного участка под строительство
| ||
Инженерно-геологические изыскания (геология участка)
|
50,00
|
200,00
|
Водоснабжение
| ||
Централизованное водоснабжение (плата за подключение, материалы, услуги)
|
100,00
|
300,00
|
Скважина (бурение, материалы, насос, автоматика, расширительный бак)
|
200,00
|
1 500,00
|
Водоподготовка (если надо при плохой воде)
|
1 000,00
|
5 000,00
|
Канализация
| ||
Централизованная канализация (плата за подключение, материалы, услуги)
|
100,00
|
300,00
|
Септик
|
500,00
|
7 000,00
|
Электричество
| ||
проект, плата за подключение, материалы, работа
|
1 000,00
|
5 000,00
|
Трансформаторный пункт (при нехватке лимита мощности)
|
0,00
|
10 000,00
|
Природный газ (проект, плата за подключение, материалы, работа)
|
2 000,00
|
5 000,00
|
Земляные работы
| ||
Планировка участка (выравнивание грунта)
|
500,00
|
2 000,00
|
Дренаж (если надо)
|
0,00
|
3 000,00
|
Участок с уклоном: выравнивание, срез, подпорные стены
|
0,00
|
7 000,00
|
Подъездные пути
|
0,00
|
2 000,00
|
Фундамент
| ||
Удорожание фундамента из-за плохих грунтов
|
0,00
|
10 000,00
|
ВСЕГО
|
$ 5 913,30
|
$ 61 123,30
|
Затраты могут варьироваться в зависимости от условий участка и стоимости услуг, материалов, разрешений и т.п. Корректируйте смету расходов для вашего проекта на основании полученных при изучении участка данных
Как видите, разница может быть просто ошеломляющей. Это еще раз подтверждает, что очень важно предварительно рассчитать все затраты.
В нашем примере самым дорогим получается участок, купленный через брокера вдали от коммуникаций (хотя не при полном их отсутствии) на склоне из пучинистого грунта и с плохими подъездными путями. Думаете невозможно согласиться купить такой участок под застройку? А вот теперь представьте, что он расположен на берегу красивейшего водоема… И цена вроде бы чуть дешевле, чем у тех, которые ближе к селу… И до коммуникаций говорят всего ничего – каких-нибудь 100-150 метров… Вот так и можно оказаться счастливым обладателем «дикого» участка.
ШАГ 5. Сделайте свое предложение продавцу
Итак, вы выполнили серьезную подготовительную работу. Вы задали много вопросов продавцу, представителям коммунальных служб, соседям, консультировались со специалистами и проработали предварительный бюджет для подготовки участка под строительство дома.
Теперь вы обладаете самым мощным инструментом для любых переговоров – знанием. Поскольку чем больше информации о недвижимости вы имеете, тем лучше и более обоснованно вы сможете торговаться
Если вы просмотрели достаточное количество земельных участков в этом районе, вы будете понимать то, во сколько продавцы здесь оценивают свою недвижимость. Помните также, что цена в объявлениях это не реальная цена сделки, это всего лишь «хотелки» продавцов
Теперь для ведения переговоров вам нужно акцентировать внимание на недостатках участка и указывать на определенную вами стоимость устранения таких недостатков. Эти суммы и могут становиться предметом торга.